Prestation compensatoire et logement familial : peut-on obtenir la maison à la place d'une somme d'argent ?

Lors d'un divorce, l'un des époux souhaite souvent conserver le logement familial, tandis que l'autre espère percevoir une somme d'argent au titre de la prestation compensatoire. Ces deux aspirations peuvent se rejoindre grâce à un mécanisme méconnu : l'attribution du bien immobilier en paiement de la prestation compensatoire, prévue par l'article 274 du Code civil. Encore faut-il en maîtriser le cadre légal, la valorisation du bien et les conséquences fiscales qui en découlent. Maître Alexia Charapoff, avocate au Barreau de Vienne, accompagne régulièrement les particuliers confrontés à ces questions sensibles lors de procédures de divorce amiable ou contentieux.

• L'article 274 du Code civil permet au juge d'attribuer un bien immobilier (en pleine propriété, en usufruit ou en droit d'usage et d'habitation) en paiement de la prestation compensatoire, mais l'attribution forcée d'un bien propre du débiteur ne peut être ordonnée qu'à titre subsidiaire, lorsque le versement en numéraire est insuffisant.
• Lorsque c'est le débiteur lui-même qui propose l'attribution, le principe de subsidiarité ne s'applique pas : le juge dispose d'un plein pouvoir d'appréciation (Cass. 1re civ., 28 mai 2014, n° 13-15.760 ; 20 novembre 2024, n° 22-19.154).
• Le débiteur bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % (plafonnée à 7 625 €) s'il s'acquitte de la prestation dans les 12 mois suivant le jugement passé en force de chose jugée, à déclarer sur le formulaire 2042 RICI, case 7WN.
• L'attribution d'un bien au titre de la prestation compensatoire (article 274) est juridiquement distincte de l'attribution préférentielle (articles 831 et suivants du Code civil) : leurs régimes fiscaux diffèrent et ces deux mécanismes doivent être expressément distingués dans la convention pour éviter toute erreur sur les droits d'enregistrement applicables.

Le fondement légal : l'article 274 du Code civil autorise l'attribution d'un bien

Un principe : le capital en argent ; une alternative légale : l'attribution d'un bien

Le versement d'une somme d'argent constitue le principe en matière de prestation compensatoire. L'attribution d'un bien en est l'alternative légale. L'article 274 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2004, prévoit que le juge peut décider que la prestation compensatoire s'exécute par l'attribution d'un bien en propriété, d'un droit temporaire ou viager d'usage, d'habitation ou d'usufruit. Le jugement ou la convention homologuée opère alors une cession forcée en faveur du créancier, avec une force exécutoire identique à celle d'une décision de justice.

Concrètement, trois formes d'attribution sont possibles :

• La pleine propriété du bien
• L'usufruit (viager ou temporaire)
• Un droit d'usage et d'habitation, à titre temporaire ou viager

Un mécanisme distinct de l'attribution préférentielle

Il ne faut pas confondre l'attribution d'un bien au titre de la prestation compensatoire (article 274 du Code civil) avec l'attribution préférentielle prévue aux articles 831 et suivants du Code civil. L'attribution préférentielle permet à un époux de conserver un bien lors du partage de la communauté, en contrepartie d'une soulte versée à l'autre. Si ces deux mécanismes peuvent être combinés dans un même acte de liquidation du régime matrimonial, leurs régimes juridiques et fiscaux sont différents. La rédaction de la convention doit les distinguer expressément afin d'éviter toute confusion sur les droits d'enregistrement applicables et les avantages fiscaux mobilisables.

Un point essentiel mérite d'être souligné : une fois la prestation versée en capital — y compris par attribution d'un bien — elle revêt un caractère irréversible. Le montant fixé par le jugement ou la convention ne pourra plus être révisé, même si la situation financière de l'un des époux évolue après le divorce. Seuls les versements échelonnés sur huit ans au titre de l'article 275 du Code civil peuvent faire l'objet d'une révision des modalités de paiement (échelonnement ou montant des mensualités) en cas de changement important de situation du débiteur (licenciement, retraite, maladie), mais jamais du capital initial. Le débiteur peut également se libérer à tout moment par anticipation du solde du capital indexé restant dû.

À noter : l'article 281 du Code civil dispose expressément que les transferts et abandons réalisés au titre de la prestation compensatoire, quelles que soient leurs modalités, sont considérés comme participant du régime matrimonial et ne sont pas assimilés à des donations. Cette qualification exclut l'application des droits de donation. En revanche, elle n'empêche pas l'imposition sur la plus-value lorsque le bien attribué est un bien propre du débiteur : l'administration fiscale (BOFiP) maintient sa position selon laquelle cette attribution constitue une cession à titre onéreux soumise au régime des plus-values immobilières, nonobstant l'article 281 du Code civil.

Quels biens peuvent être attribués au titre de la prestation compensatoire ?

Le logement familial est le cas le plus fréquent, mais il n'est pas le seul. Tout bien immobilier peut servir de support : résidence secondaire, appartement locatif, terrain, voire des parts de SCI détenant un patrimoine immobilier. La liste est large.

En revanche, une attention particulière s'impose pour les biens reçus par succession ou donation. L'article 274, alinéa 2 du Code civil exige impérativement l'accord de l'époux débiteur pour que ces biens puissent être attribués. Le juge ne peut en aucun cas les attribuer sans son consentement. Cette protection ne concerne que les biens reçus à titre gratuit. Pour un bien acquis pendant le mariage ou avant celui-ci, l'attribution peut être ordonnée sans l'accord du débiteur, sous réserve du principe de subsidiarité.

Conseil : le juge du divorce peut également autoriser le maintien du logement familial dans l'indivision pour une durée maximale de cinq ans (renouvelable en présence d'enfants mineurs, jusqu'à la majorité du plus jeune). Cette option, distincte de l'attribution en paiement de la prestation compensatoire, peut constituer une solution intermédiaire lorsque les époux ne parviennent pas à un accord immédiat sur l'attribution définitive du bien. Attention cependant : la mise à disposition gratuite du logement n'est possible que si le juge attribue expressément le bien au titre de la prestation compensatoire ; en dehors de ce cadre, une indemnité d'occupation reste due à l'indivisaire qui n'occupe pas le bien.

Attribution forcée ou consentie du logement familial : deux régimes distincts

Le principe de subsidiarité protège le débiteur contre la dépossession forcée

La distinction entre attribution forcée et attribution consentie est déterminante. Lorsque le débiteur s'oppose à l'attribution, le juge ne peut l'imposer qu'à titre subsidiaire. Il doit constater expressément que le versement en numéraire ne permet pas de garantir le règlement de la prestation compensatoire. C'est ce qu'a posé le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2011-151 QPC du 13 juillet 2011, confirmé par la Cour de cassation le 4 juillet 2018. La décision ordonnant une attribution forcée doit être spécialement motivée : à défaut, elle encourt la cassation pour défaut de base légale. C'est précisément ce motif qui a conduit la Cour de cassation à casser un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux le 4 juillet 2018 (n° 17-22.645), quand bien même les juges du fond avaient relevé l'âge avancé et l'état de santé précaire de l'épouse débitrice, sans pour autant constater formellement l'insuffisance du versement en numéraire.

Une subsidiarité écartée lorsque le débiteur propose lui-même l'attribution

La situation change radicalement lorsque c'est le débiteur lui-même qui propose l'attribution. La Cour de cassation avait déjà posé ce raisonnement dans un arrêt du 28 mai 2014 (Cass. 1re civ., n° 13-15.760, publié au Bulletin), jugeant que le principe de subsidiarité ne s'applique pas lorsque c'est le débiteur qui sollicite lui-même l'attribution. Puis, dans un arrêt du 20 novembre 2024 (n° 22-19.154), la Cour de cassation en a circonscrit le périmètre en précisant explicitement que la subsidiarité ne vaut qu'en cas d'attribution forcée (débiteur opposé), et non lorsque le débiteur en est l'initiateur. Le juge retrouve alors son plein pouvoir souverain d'appréciation. Dans cette affaire, un mari proposait de s'acquitter d'une prestation de 265 650 euros par l'attribution d'un droit temporaire d'usage et d'habitation sur un appartement lui appartenant en propre, jusqu'à la majorité de l'enfant commun. L'épouse contestait ce mode de règlement. Son pourvoi a été rejeté.

Le créancier ne peut donc pas refuser l'attribution si elle est proposée par le débiteur. La subsidiarité protège le débiteur contre une dépossession forcée, non le créancier qui souhaiterait imposer un paiement en argent. Pour sécuriser l'opération et éviter tout risque d'annulation, il est vivement conseillé de privilégier l'accord amiable formalisé dans la convention de divorce. Depuis la réforme du divorce par consentement mutuel de 2017, en l'absence d'enfant mineur demandant à être entendu par le juge, la convention de divorce est directement déposée chez un notaire (et non homologuée par le juge aux affaires familiales). La convention fixant les modalités d'attribution du logement familial est soumise à l'appréciation du notaire, qui refuse le dépôt si elle fixe de manière inéquitable les droits et obligations des époux (article 278 du Code civil). Une fois déposée, elle a la même force exécutoire qu'une décision de justice.

Exemple concret : Mélanie Argoud et Thibault Resseguier, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, décident de divorcer par consentement mutuel. Leur domicile commun, une maison estimée à 320 000 euros (sans prêt en cours), constitue le principal actif de la communauté. Thibault perçoit un revenu mensuel net de 4 200 euros ; Mélanie, qui a réduit son activité pendant le mariage pour élever leurs deux enfants, dispose d'un salaire de 1 600 euros. La prestation compensatoire est fixée d'un commun accord à 80 000 euros. Thibault propose d'en régler le montant par l'abandon de ses droits sur le logement familial (soit une valeur de 160 000 euros correspondant à sa part de communauté). Mélanie conserve la maison : la part de Thibault (160 000 euros) couvre la prestation compensatoire de 80 000 euros, et Mélanie verse une soulte de 80 000 euros pour compenser la différence. Dans cette configuration, le notaire formalise l'ensemble dans un acte unique, en distinguant expressément la part relevant de la prestation compensatoire (80 000 euros) et la part relevant du partage de communauté (80 000 euros de soulte), afin de sécuriser le traitement fiscal de chaque opération.

Valorisation du bien et gestion du différentiel : comment équilibrer le règlement

Une évaluation rigoureuse à la date la plus proche du jugement

L'évaluation du bien par un notaire ou un expert judiciaire constitue une étape incontournable. Cette estimation doit être établie à la date la plus proche du jugement pour refléter la réalité du marché immobilier.

Lorsque la valeur du bien est supérieure au montant de la prestation compensatoire, le créancier doit verser une soulte au débiteur pour compenser la différence, éventuellement financée par un emprunt immobilier. À l'inverse, si la valeur du bien est inférieure, la prestation n'est que partiellement soldée et le débiteur doit compléter par un versement en numéraire.

Compensation entre soulte et prestation : une pratique encadrée

Prenons un exemple concret : une maison commune estimée à 200 000 euros, sans prêt en cours, et une prestation compensatoire fixée à 100 000 euros. L'épouse souhaitant conserver le logement peut se voir attribuer la part de son conjoint en paiement de la prestation compensatoire, sans qu'aucun des deux n'ait à débourser la moindre somme. En divorce amiable, les notaires procèdent fréquemment à une compensation entre la soulte et la prestation, évitant tout échange de fonds — une pratique courante, bien que juridiquement encadrée depuis un arrêt du 10 mars 2005.

En cas d'attribution d'un usufruit, l'arrêt du 14 janvier 2026 (Cass. 1re civ., n° 23-22.958) impose de prendre en compte la valeur globale du bien, construction et terrain compris. Toute évaluation limitée à la seule construction serait susceptible d'être annulée. Enfin, pour éviter une indivision résiduelle bloquante, la convention de divorce doit prévoir les modalités précises de sortie d'indivision.

Conséquences fiscales pour le débiteur : réduction d'impôt et risque de plus-value

Une réduction d'impôt conditionnée au respect du délai de 12 mois

Le débiteur qui s'acquitte de la prestation compensatoire par attribution d'un bien dans les 12 mois suivant le jugement passé en force de chose jugée bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 %, plafonnée à 7 625 euros (article 199 octodecies du CGI). Ce délai est impératif : tout dépassement fait perdre cet avantage fiscal. Pour en bénéficier, le débiteur doit reporter le montant de la prestation compensatoire sur sa déclaration de revenus complémentaire, formulaire 2042 RICI, à la rubrique « Prestations compensatoires », case 7WN. Le justificatif à conserver est le jugement de divorce ou la convention homologuée précisant le montant total fixé et la date de passation en force de chose jugée. Si les versements (ou l'attribution du bien) se répartissent sur deux années civiles, la réduction d'impôt est répartie au prorata sur chacune des deux années concernées.

Plus-value : un traitement différent selon que le bien est commun ou propre

Le traitement de la plus-value varie selon la nature du bien. S'il s'agit d'un bien commun ou indivis, aucune imposition sur la plus-value n'est due : l'opération est assimilée à un simple partage entre époux. En revanche, si le bien attribué est un bien propre du débiteur, l'administration fiscale considère l'opération comme une cession à titre onéreux. La plus-value est alors imposable au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avant application des abattements pour durée de détention. Exception notable : si le bien propre constitue la résidence principale du débiteur au moment de l'attribution, la plus-value peut être exonérée. Toutefois, si l'époux débiteur a quitté le logement avant le prononcé du divorce (ce qui est fréquent en cas de séparation), l'exonération de la résidence principale peut ne plus s'appliquer. La doctrine administrative (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10) admet néanmoins que l'exonération reste applicable si le conjoint resté dans les lieux occupait effectivement le logement à titre de résidence principale dans l'attente du partage. Cette condition doit être vérifiée précisément avant toute décision d'attribution d'un bien propre.

Conseil : avant de formaliser une convention prévoyant l'attribution d'un bien propre en paiement de la prestation compensatoire, il est essentiel de vérifier que le logement est toujours occupé à titre de résidence principale par l'un des conjoints et de constituer un dossier de preuves (avis d'imposition, attestation d'assurance habitation, factures de charges courantes) justifiant de cette occupation effective. À défaut, la plus-value sera imposable dès le premier euro, et le surcoût fiscal peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Fiscalité et contraintes pratiques pour le bénéficiaire de l'attribution

Exonération d'impôt sur le revenu et droits d'enregistrement

Depuis le 1er janvier 2026 (loi de finances pour 2026), le créancier de la prestation compensatoire est exonéré d'impôt sur le revenu quelle que soit la durée des versements ou la forme d'attribution. Des droits d'enregistrement restent toutefois dus :

• 1,10 % de la valeur nette pour un bien commun ou indivis (droit de partage, article 1133 ter du CGI)
• 0,715 % pour un bien propre du débiteur (taxe de publicité foncière, article 1020 du CGI)

Pleine propriété, usufruit ou droit d'usage : des conséquences très différentes

L'attribution en pleine propriété confère au bénéficiaire une totale liberté : il peut revendre ou louer le bien. En revanche, un droit d'usage et d'habitation interdit toute cession ou mise en location, ce qui signifie une liquidité nulle. Sa valeur fiscale est calculée selon le barème de l'article 669 du CGI, avec un abattement de 20 %. Concrètement, pour un usufruit viager, la valeur est fixée selon l'âge du bénéficiaire au jour de la mutation (par exemple : 50 % de la pleine propriété pour un bénéficiaire de 51 à 60 ans, 40 % pour un bénéficiaire de 61 à 70 ans). Pour un droit d'usage ou d'habitation temporaire, la valeur est forfaitairement fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans de durée (article 669-II du CGI) : un droit d'usage consenti pour dix ans sur un bien valant 300 000 euros représente une assiette fiscale de 69 000 euros. L'abattement de 20 % sur cette valeur ne s'applique qu'au droit d'usage et d'habitation, en raison de son caractère incessible et non locatif.

IFI : un piège fréquemment sous-estimé

Un point souvent négligé concerne l'impôt sur la fortune immobilière. Si l'attribution prend la forme d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation, le bénéficiaire est assujetti à l'IFI sur la valeur de la pleine propriété du bien, et non sur la seule valeur de son droit. Ce surcoût fiscal doit être anticipé lorsque le patrimoine global dépasse 1,3 million d'euros. Enfin, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour la publicité foncière et la rédaction de l'acte d'attribution.

À noter : dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel (sans enfant mineur demandant à être entendu), c'est le notaire — et non le juge — qui reçoit la convention de divorce en dépôt. Il vérifie l'équité des modalités d'attribution et refuse le dépôt si les droits et obligations des époux sont fixés de manière manifestement inéquitable (article 278 du Code civil). Cette vérification constitue une garantie supplémentaire pour le créancier de la prestation compensatoire, mais elle ne dispense pas d'un accompagnement juridique rigoureux en amont.

Chaque situation est unique : bien commun ou propre, forme d'attribution retenue, fiscalité applicable — autant de paramètres qui nécessitent une analyse rigoureuse. Maître Alexia Charapoff, avocate à Vienne (Isère) et à La Côte-Saint-André, vous accompagne pour sécuriser juridiquement et fiscalement l'attribution du logement familial dans le cadre de votre divorce. Que vous envisagiez un divorce amiable ou contentieux, son cabinet assure un suivi personnalisé à chaque étape de la procédure, dans le respect de la confidentialité et de vos intérêts. N'hésitez pas à la consulter pour évaluer si cette solution correspond à votre situation.