Avocat en droit de propriété à Vienne et La-Côte-Saint-André

La propriété est un droit fondamental dans notre civilisation.

En 1789, la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen proclamait que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

Depuis, l'article 545 du Code Civil protège ce droit :
« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Juridiquement « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » (article 544 du Code civil).

Ce droit s'applique aux biens meubles comme aux immeubles.

Les servitudes de passage

Le propriétaire d'un terrain enclavé peut réclamer une servitude de passage sur le terrain de son voisin, pour assurer l'accès à sa propriété.

La servitude de passage peut être amiable ou, en l'absence d'accord, judiciaire.

Lorsque la servitude de passage est convenue à l'amiable, il convient de prévoir une indemnité au profit de la personne qui accepte le passage sur son terrain.

En l'absence d'accord, c'est le propriétaire du fonds enclavé qui saisira le Tribunal de Grande Instance pour obtenir un droit de passage sur le fonds de son voisin.

Le jugement déterminera précisément l'emplacement de la servitude (tracé le plus court), son assiette, son mode d'exercice (à pied, en véhicule..) et le montant de l'indemnisation du propriétaire voisin.

La servitude disparait lorsque le terrain qu'elle dessert n'est plus enclavé.

Il est également possible de saisir le Juge lorsque l'exercice d'un droit de passage est entravé.

Empiètement et construction sur le terrain d'autrui

L'empiètement est un abus de droit résultant d'une construction qui empièterait sur la parcelle du fonds voisin.

La sanction de cet empiètement, le plus minime soit-il, est la démolition de la construction qui déborde et la remise en état des lieux.

Cette sanction sera la même pour un constructeur de bonne foi qui croyait réellement construire sur sa propriété. Le droit de propriété est un droit absolu qui ne souffre d'aucune restriction.

En présence d'une construction sur le terrain d'autrui, le régime appliqué est différent. En effet, dans ce cas le propriétaire du fonds sur lequel la construction a été dressée a le choix entre en demander la démolition ou en conserver la propriété.

Dans ce cas, si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire devra conserver les constructions et en payer le prix.

Si le constructeur est de mauvaise foi (le plus souvent celui qui ne disposait pas de titre), le propriétaire aura le choix soit de demander la remise en état du fonds, soit conserver les constructions, il pourra toujours demander des dommages et intérêts.

L'indivision

L'indivision Lorsqu'un ou plusieurs biens appartiennent à plusieurs personnes, ces biens sont soumis au régime de l'indivision.

Cette indivision peut être conventionnelle. Dans ce cas, la durée de l'indivision ne peut être supérieure à cinq ans renouvelables. Dans ce cas, la durée ne saurait être supérieure à cinq ans, mais elle est renouvelable.

L'indivision peut résulter de la loi, tel est le cas des héritiers avant partage de la succession.

L'indivision peut enfin résulter d'une situation de fait, tel est le cas entre des concubins non-marié qui auraient acheté des biens en commun.

Ce régime particulier ou s'exerce des droits concurrents est source de conflit, aussi la loi a posé un principe « nul n'est tenu de rester dans l'indivision. »

Tout indivisaire peut, à tout moment, exiger le partage. Si ce partage ne peut être fait à l'amiable, il faudra saisir le Juge d'une action en partage pour obtenir la liquidation de l'indivision.