Héritier occupant le logement du défunt : peut-on réclamer une indemnité ou obtenir l'expulsion ?

Après un décès, il n'est pas rare qu'un héritier s'installe dans la maison familiale sans verser de loyer ni solliciter l'accord des autres. Avec plus de 630 000 successions ouvertes chaque année en France, l'indivision successorale constitue l'une des sources les plus fréquentes de conflits familiaux durables. Lorsqu'un héritier occupant le logement du défunt prive les autres co-héritiers de l'usage du bien, la question se pose : peut-on lui réclamer une indemnité, voire obtenir son expulsion ? Maître Alexia Charapoff, avocate au Barreau de Vienne, accompagne régulièrement des familles confrontées à ces situations sensibles où se mêlent enjeux affectifs et patrimoniaux. Cet article vous éclaire sur les trois leviers à votre disposition : l'indemnité d'occupation, l'expulsion et la sortie définitive de l'indivision.

• L'héritier qui jouit seul du logement indivis doit une indemnité d'occupation aux autres co-héritiers, calculée sur la valeur locative du bien avec un abattement de précarité (15 à 20 %), mais cette indemnité doit être expressément réclamée et les arriérés sont limités aux cinq dernières années (article 815-10 du Code civil).
• Le conjoint survivant marié bénéficie d'un droit temporaire au logement d'ordre public pendant un an à compter du décès (article 763 du Code civil) : aucune indemnité d'occupation ne peut lui être réclamée durant cette période, et ce droit ne peut être supprimé par testament.
• L'expulsion d'un héritier occupant reste une mesure d'exception, exigeant la preuve d'un non-paiement persistant de l'indemnité et d'une obstruction caractérisée à la gestion de l'indivision ; un seul co-héritier peut cependant engager cette action sans l'accord des autres (Cass. Civ. 1re, 4 juillet 2012, n°10-21.967).
• La sortie définitive de l'indivision (vente amiable, rachat de soulte ou licitation judiciaire) constitue la seule solution durable ; la loi du 7 avril 2026 simplifiera prochainement cette procédure, notamment pour les indivisions bloquées depuis plus de dix ans.

Indivision successorale : pourquoi l'héritier occupant le logement du défunt doit une indemnité

Le principe de la propriété collective

Dès le décès, les héritiers deviennent collectivement propriétaires de l'ensemble des biens successoraux, y compris le logement. C'est ce que l'on appelle l'indivision successorale, régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Chaque héritier détient une quote-part — par exemple un tiers chacun pour trois enfants — sans qu'aucune partie du bien ne lui soit physiquement attribuée avant le partage notarié. Pour mieux comprendre les mécanismes juridiques en jeu, vous pouvez consulter la page consacrée au droit des successions du cabinet.

L'usage privatif, source de déséquilibre entre co-héritiers

Chaque indivisaire peut théoriquement user du bien, à condition que cet usage soit compatible avec les droits identiques des autres (article 815-9, alinéa 1er du Code civil). En pratique, lorsqu'un seul héritier s'installe dans le logement, il prive de fait les co-héritiers de l'usage et des revenus du bien. Ce déséquilibre appelle un mécanisme de compensation.

Il faut toutefois signaler une exception majeure : le conjoint survivant marié bénéficie d'un droit temporaire au logement d'ordre public pendant un an à compter du décès (article 763 du Code civil, issu de la loi du 3 décembre 2001, applicable à toutes les successions ouvertes après le 4 décembre 2001). Durant cette période, aucune indemnité d'occupation ne peut lui être réclamée. Ce droit est automatique et ne peut être supprimé par testament. Au-delà d'un an, le conjoint peut exercer un droit viager d'habitation s'il en informe les héritiers dans l'année suivant le décès, mais ce droit s'impute alors sur sa part d'héritage. Attention : ce dispositif protecteur ne concerne que le conjoint marié, et non le partenaire pacsé ni le concubin.

???? À noter : L'indemnité d'occupation est due même si l'héritier n'occupe pas physiquement le bien : il suffit qu'il détienne seul les clés du logement pour que les autres co-héritiers soient dans l'impossibilité de fait d'y accéder, ce qui caractérise la jouissance privative au sens de l'article 815-9 du Code civil. En revanche, si les autres co-héritiers conservent également un jeu de clés et peuvent librement accéder au logement, certaines juridictions ont refusé l'allocation d'une indemnité d'occupation. La preuve de la détention exclusive des clés doit donc être rapportée concrètement, par exemple par un constat d'huissier ou un refus écrit de remise.

Calcul de l'indemnité d'occupation en succession : ce que prévoit la loi

Le fondement légal et jurisprudentiel

L'article 815-9, alinéa 2 du Code civil est le texte central. Il dispose que l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est redevable d'une indemnité. La Cour de cassation (Civ. 1re, 31 mars 2016, n°15-10.748) a précisé que cette jouissance privative résulte de « l'impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d'user de la chose » — par exemple lorsque l'occupant refuse de remettre les clés.

Point essentiel : l'indemnité n'est pas automatique. Elle doit être réclamée. Le silence des co-héritiers ne la supprime pas, mais sans démarche formelle, l'occupant peut continuer à profiter du bien sans verser aucune contrepartie.

Des abattements cumulables pouvant réduire sensiblement le montant

La méthode de calcul repose sur la valeur locative du bien, c'est-à-dire le loyer théorique qu'il aurait généré sur le marché. Un abattement de 15 à 20 % est généralement appliqué pour tenir compte de la précarité de l'occupation. Cet abattement de précarité n'est toutefois pas le seul : le juge peut retenir souverainement des abattements cumulables, pouvant aller jusqu'à 25 % pour la nature, la situation et l'état général de l'immeuble, et de 10 à 20 % supplémentaires lorsque l'occupant héberge habituellement des enfants du foyer (selon leur nombre, leur âge et les modalités de garde, exclusive ou alternée). Ces abattements cumulés peuvent sensiblement réduire le montant final de l'indemnité et doivent être anticipés dans le calcul. L'héritier occupant ne doit l'indemnité qu'à hauteur des droits des autres co-héritiers. Prenons un exemple concret : pour un logement dont la valeur locative s'élève à 1 000 € par mois, avec un abattement de 20 % et un occupant détenant un tiers du bien, l'indemnité mensuelle s'établit à environ 533 €. Sur cinq ans, cela représente plus de 30 000 €.

???? Exemple : Mélanie Fournel et son frère Grégoire héritent à parts égales de la maison familiale de leur père, située à Reventin-Vaugris. Grégoire s'y installe après le décès et refuse de remettre les clés à Mélanie. Un agent immobilier estime la valeur locative à 850 € par mois. Grégoire, père de deux enfants en garde alternée, bénéficie d'un abattement de précarité de 20 % et d'un abattement supplémentaire de 10 % pour la présence des enfants. L'indemnité mensuelle est ainsi calculée sur la base de 850 € × 0,70 = 595 €, dont Mélanie peut réclamer la moitié, soit environ 298 € par mois. Sur quatre ans d'occupation, les arriérés atteignent plus de 14 000 €.

Le sort de l'indemnité au moment du partage

Cette indemnité est due à l'indivision entière et non à un co-héritier à titre personnel (Cass. Civ. 1re, 3 octobre 2019). Elle sera imputée sur la part de l'occupant au moment du partage. Attention toutefois à la prescription quinquennale : les arriérés ne peuvent être réclamés que sur les cinq dernières années (article 815-10 du Code civil). Il ne faut donc pas attendre pour agir. Précision importante : ce délai de cinq ans ne doit pas être confondu avec le délai de trente ans applicable à l'exécution d'un jugement de condamnation déjà prononcé (Cass. Assemblée plénière, 10 juin 2005, n°03-18.922). Concrètement, une fois que le tribunal a condamné l'héritier occupant à payer, les voies d'exécution pour recouvrer la somme restent ouvertes pendant trente ans. Seule la demande initiale d'arriérés est enfermée dans le délai de cinq ans.

???? À noter : L'article existant n'aborde pas la répartition des charges liées au bien indivis, qui constitue pourtant une source fréquente de confusion. Les charges de conservation — taxe foncière, assurance habitation, remboursement d'emprunt en cours — sont à la charge de l'indivision entière et doivent être supportées par tous les héritiers proportionnellement à leurs droits, y compris l'occupant. Les charges liées à l'occupation personnelle — entretien courant, redevances de services souscrits par l'occupant — sont à la seule charge de l'héritier occupant. Si un héritier a engagé des dépenses d'amélioration, il bénéficie d'une créance sur l'indivision calculée sur la plus-value apportée au bien au moment du partage (article 815-13 du Code civil). Point d'alerte : ces avances ne constituent pas une compensation à l'indemnité d'occupation, qui reste due indépendamment.

Comment réclamer l'indemnité à un héritier occupant le logement du défunt

La mise en demeure : étape préalable indispensable

La démarche s'articule en plusieurs étapes. En premier lieu, il convient d'adresser une mise en demeure écrite par lettre recommandée avec accusé de réception à l'héritier occupant, réclamant le versement de l'indemnité. Cette étape préalable conditionne la recevabilité de toute saisine judiciaire, conformément à l'article 1360 du Code de procédure civile qui impose de justifier des diligences réalisées pour parvenir à un partage amiable.

Estimer la valeur locative et saisir le tribunal

Ensuite, il est vivement conseillé de faire estimer la valeur locative par une agence immobilière ou un expert dès le début du litige. La différence entre une estimation à 900 € et une autre à 1 100 € par mois représente, sur trois ans d'arriérés, plusieurs milliers d'euros d'écart. Enfin, en l'absence d'accord, le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession doit être saisi par voie d'avocat (article 841 du Code civil). Un expert judiciaire peut être désigné en référé pour fixer le montant.

Il est fortement recommandé d'intégrer la demande d'indemnité dans une action globale en partage judiciaire, afin de traiter l'ensemble du dossier en une seule procédure et d'éviter des contentieux successifs.

???? Conseil : Avant d'engager toute procédure judiciaire, les héritiers qui s'entendent globalement mais ne souhaitent pas vendre immédiatement ont intérêt à envisager la signature d'une convention d'indivision rédigée par un notaire. Cette convention peut organiser les modalités d'occupation (avec une indemnité d'occupation conventionnelle expressément prévue), la répartition des charges et les conditions de sortie, pour une durée déterminée. Elle permet de sécuriser la situation et d'éviter les conflits pendant une période transitoire, sans engager de frais de procédure. Attention : elle ne règle pas définitivement l'indivision et ne dispense pas d'un partage ultérieur.

Peut-on obliger un héritier à quitter le logement du défunt ?

L'expulsion : une mesure d'exception strictement encadrée

L'héritier qui occupe seul un bien indivis n'a pas de droit personnel au maintien dans les lieux. Son occupation est précaire et peut être remise en cause (Cass. Civ. 1re, 29 novembre 2017). Cependant, l'expulsion reste une mesure d'exception. La simple jouissance privative sans paiement d'indemnité ne suffit pas à l'obtenir.

La jurisprudence exige la réunion de conditions cumulatives :

• Le non-paiement persistant de l'indemnité d'occupation
• Une obstruction caractérisée à la gestion de l'indivision (refus de signer les actes, blocage de la vente sans motif légitime)
• L'existence d'un « trouble manifestement illicite » démontré devant le juge

Il faut ici distinguer deux situations : lorsque les co-héritiers ont explicitement consenti (par décision unanime ou à la majorité des deux tiers selon l'article 815-3 du Code civil) à ce que l'un d'eux occupe le bien, ils ne peuvent revenir unilatéralement sur cette autorisation. En revanche, si l'occupation est simplement tolérée sans accord exprès, les autres indivisaires disposent de davantage de flexibilité pour mettre fin à cette occupation et demander l'expulsion. Le silence prolongé des co-héritiers ne vaut pas autorisation : cette distinction conditionne directement la stratégie à adopter.

Des décisions récentes qui illustrent l'exigence des tribunaux

Des décisions récentes illustrent cette exigence. La cour d'appel d'Agen a prononcé une expulsion en mai 2025 pour obstruction injustifiée à la vente. La cour d'appel de Bordeaux a fait de même en février 2025 pour refus de toute contrepartie. À l'inverse, le tribunal judiciaire de Paris a refusé l'expulsion en janvier 2025 en l'absence d'abus manifeste.

Pour constituer un dossier solide, il faut réunir des preuves documentées : courriers restés sans réponse, procès-verbaux de constat d'huissier, refus écrits de participer aux opérations de partage. Depuis septembre 2025, le juge peut orienter les parties vers une médiation préalable, ce qui renforce l'intérêt de tenter une résolution amiable avant toute action en expulsion. En définitive, les tribunaux préfèrent l'indemnité d'occupation comme mécanisme de régulation plutôt que l'expulsion.

???? À noter : L'action en expulsion peut être introduite par un seul co-héritier, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord préalable des autres indivisaires. La Cour de cassation qualifie cette démarche d'acte d'administration de l'indivision, et non d'acte de disposition nécessitant l'unanimité (Cass. Civ. 1re, 4 juillet 2012, n°10-21.967). Un co-héritier minoritaire peut donc agir seul pour engager une procédure en expulsion, ce qui lui ouvre une voie d'action même lorsque les autres héritiers sont passifs ou en désaccord.

Partage du logement en succession : les trois voies pour sortir de l'indivision

Tant que le bien reste en indivision, les conflits peuvent perdurer des années. La durée moyenne d'un partage judiciaire est de quatre à sept ans. La sortie de l'indivision constitue donc la seule solution véritablement durable.

La vente amiable : la solution la plus rapide

La vente amiable suppose l'accord de tous les héritiers pour céder le bien à un tiers. Le prix est ensuite réparti selon les droits de chacun. Cette solution présente l'avantage d'un délai maîtrisé — trois à six mois en général — et d'un prix souvent plus avantageux qu'une vente aux enchères.

Le rachat de soulte : permettre à l'occupant de devenir propriétaire

Le rachat de soulte permet à l'héritier occupant de racheter les parts des autres co-héritiers. Imaginons une maison estimée à 280 000 € : si un héritier détient 25 %, la soulte due aux trois autres s'élève à 210 000 €, auxquels s'ajoutent les frais de notaire calculés à environ 2,5 % de la soulte, soit approximativement 5 250 € dans cet exemple (barèmes notariaux en vigueur). Ce rachat peut être financé par un crédit immobilier classique souscrit auprès d'une banque, le bien servant de garantie hypothécaire.

À ce titre, l'attribution préférentielle (article 831 du Code civil) constitue un mécanisme à connaître : elle permet à un héritier copropriétaire — ou de droit au conjoint survivant — de demander que le logement lui soit attribué lors du partage, à charge de verser une soulte aux autres si sa part reçue excède ses droits. C'est une voie à explorer en priorité lorsque l'héritier occupant souhaite régulariser sa situation en devenant seul propriétaire, plutôt que d'en arriver à une licitation judiciaire. L'attribution préférentielle est de droit pour le conjoint survivant ; pour les autres héritiers, elle est soumise à l'appréciation du tribunal. Le bénéficiaire doit toutefois disposer des moyens de financer la soulte due aux co-héritiers.

La licitation judiciaire : l'ultime recours

Enfin, en cas de blocage persistant, le tribunal peut ordonner une licitation judiciaire, c'est-à-dire la vente aux enchères publiques du bien (article 1377 du Code de procédure civile). Cette procédure est lourde et coûteuse — frais d'avocat, d'expertise, de vente pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros — et doit être envisagée en dernier recours.

Une alternative mérite d'être connue : lorsque les héritiers représentant au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent saisir le tribunal sans l'accord des autres (article 815-5-1 du Code civil). Cette voie est significativement plus rapide que la licitation classique.

???? Exemple : Après le décès de leur mère, Aurélien, Camille et Noémie Vernier héritent chacun d'un tiers d'un appartement situé à Vienne, estimé à 195 000 €. Aurélien occupe le logement et souhaite le conserver. Il formule une demande d'attribution préférentielle auprès du tribunal, et doit verser aux deux sœurs une soulte totale de 130 000 € (correspondant aux deux tiers du bien), plus environ 3 250 € de frais de notaire. Aurélien finance cette opération grâce à un crédit immobilier sur vingt ans, garanti par une hypothèque sur l'appartement. En parallèle, l'indemnité d'occupation due depuis deux ans (environ 340 € par mois, soit 8 160 €) est imputée sur sa part dans les comptes de partage. Cette solution évite la licitation et permet à chacun de percevoir sa part sans délai.

Loi de 2026 : une sortie d'indivision bientôt simplifiée

La loi du 7 avril 2026, adoptée à l'unanimité, vise à simplifier la sortie de l'indivision successorale. Elle renforce le mécanisme de vente à la majorité des deux tiers et crée un nouvel article 815-5-2 pour les indivisions bloquées depuis au moins dix ans. La représentation par avocat devient obligatoire à tous les stades de la procédure judiciaire de partage. Le décret d'application est attendu fin 2026, avec une entrée en vigueur envisagée début 2027.

Face à la complexité de ces démarches et aux enjeux financiers considérables — un dossier d'indemnité d'occupation peut représenter plus de 60 000 € d'arriérés sur cinq ans —, l'accompagnement par un avocat dès les premières tensions permet de sécuriser chaque étape, de la mise en demeure au partage définitif. Maître Alexia Charapoff, avocate installée à Vienne et à La Côte-Saint-André, intervient en droit des successions et accompagne les familles dans le règlement des situations d'indivision conflictuelles, avec un suivi personnalisé à chaque phase de la procédure. Si vous êtes confronté à une telle situation dans la région de Vienne, n'hésitez pas à solliciter le cabinet pour protéger vos droits et envisager la solution la plus adaptée à votre situation.